Zasiedzenie czyli jak w skutek upływu czasu stać się właścicielem

 

Co to za instytucja?

Zasiedzenie to jedna z ze znanych polskiemu prawu cywilnemu konstrukcji, która umożliwia nabycie prawa, w tym przede wszystkim prawa własności, na skutek upływu czasu.

Celem jest doprowadzenie do zgodności stanu prawnego ze stanem faktycznym. Zasiedzenie pełni funkcję korygującą.

Poprzez zasiedzenie nabyć można przede wszystkim prawo własności, w tym zarazem ruchomości, jak i nieruchomości. Co do nieruchomości, zasiedzieć można nieruchomość gruntową, jak i budynkową czy lokalową [1]. Dopuszczalne jest zasiedzenie także części nieruchomości gruntowej, na przykład jeden z działek wchodzącej  skład nieruchomości. Zasada ta nie dotyczy jednak nieruchomości lokalowych – nie uznaje się za dopuszczalne zasiedzenie części lokalu, na przykład jednego z pokoi w lokalu mieszkalnym.

Za dopuszczalne uznaje się także zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego [2], ale tylko wówczas gdy prawo to zostało już na rzecz jakiegoś podmiotu ustanowione.

Jakie przesłanki muszą być spełnione by móc zasiedzieć nieruchomość?

Niezależnie od tego, czy mówimy o zasiedzeniu ruchomości czy nieruchomości, podstawową przesłanką zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Co należy rozumieć pod pojęciem posiadania samoistnego, zostało nam wyjaśnione przez Ustawodawcę w art. 336 k.c.. Zgodnie z powołaną podstawą prawną, za posiadacza samoistnego należy uważać tego, kto faktycznie włada daną rzeczą jak właściciel. Za taką osobę należy uznać taką, która ma wolę władania rzeczą jak właściciel. Innym rodzajem posiadacza jest posiadacz zależny, czyli ten kto włada rzeczą na podstawie przysługującego mu tytułu prawnego np. na podstawie umowy najmu czy dzierżawy. Wniosek stąd, iż prawa własności w drodze posiadania nie nabędzie najemca czy dzierżawca.

Kolejnym warunkiem nabycia prawa poprzez zasiedzenie jest to, aby posiadanie było posiadaniem ciągłym. Posiadaniem prowadzącym do zasiedzenia jest tylko posiadanie nieprzerwane. Sprowadza się do konkluzji, iż chodzi tu o takie posiadanie, kiedy formalny właściciel nie realizuje swoich uprawień właścicielskich i nie występuje przeciwko posiadaczowi z roszczeniem o tę rzecz. Dla wykazania ciągłości posiadania, pomocne są następujące reguły, to jest domniemanie ciągłości posiadania oraz zasada sprowadzająca się do uznania, że posiadanie przywrócone uznaje się za nieprzerwane.

Ile musi upłynąć czasu?

O ile przesłanki posiadania samoistnego oraz ciągłości posiadania są takie same zarazem dla rzeczy ruchomych, jak i dla nieruchomości, to różnice zachodzą w zakresie długości terminu, z upływem którego następuje zasiedzenie.

W odniesieniu do ruchomości termin ten jest stosunkowo krótki i wynosi 3 lata. Jednakże, od osoby która weszła w posiadanie samoistne ruchomości wymaga się spełnienia warunku dobrej wiary. Co kryje się pod pojęciem „dobrej wiary”? Posiadacz ruchomości nie może sobie uświadamiać, iż inna osoba jest właścicielem rzeczy. Zła wiara posiadacza samoistnego ruchomości wyklucza jego zasiedzenie.

Ustawodawca inaczej kształtuje zasiedzenie nieruchomości. Bycie w dobrej wierze przez posiadacza nieruchomości skraca okres zasiedzenia do 20 lat. Inaczej jest w przypadku złej wiary. Świadomość samoistnego posiadacza, że ktoś inny jest właścicielem nieruchomości, wydłuża niezbędny do zasiedzenia okres do lat 30.

Z racji na to, iż początek biegu zasiedzenia mógł mieć miejsce znaczny czas temu, w odniesieniu do terminów zasiedzenia, warto wspomnieć o stanie prawnym sprzed nowelizacji wprowadzonej ustawą 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz. U. nr 55, poz. 321), która weszła w życie w dniu 1 października 1990 r. Otóż, jeżeli termin zasiedzenia wedle poprzedniego stanu prawnego przypadał przed dniem wejścia w życie ustawy, wystarczający był upływ 10 lat od wejścia w podsiadanie samoistne przy istnieniu dobrej wiary. Zaś w przypadku złej wiary, która wystąpi dajmy na to w sytuacji gdy nabywając nieruchomość nie dochowano formy aktu notarialnego, wystarczający jest upływ lat 20.

Jakie skutki niesie zasiedzenie?

Spełnienie powyższych przesłanek prowadzi do nabycia prawa rzeczowego, a w szczególności prawa własności w odniesieniu do danej rzeczy. Skutek zasiedzenia następuje z mocy samego prawa. W dacie zasiedzenia, dotychczasowy właściciel traci swoje prawo. Jednakże, dla potwierdzenia faktu zasiedzenia danej rzeczy konieczne jest zainicjowanie postępowania sądowego poprzez wystąpienie do sądu z wnioskiem o zasiedzenie. Wniosek ten podlega stałej opłacie sądowej – w odniesieniu do wniosku o zasiedzenie nieruchomości wysokość opłaty sądowej wynosi 2.000 zł. Zainicjowana takim wnioskiem sprawa o zasiedzenie jest rozpoznawana w trybie postępowania nieprocesowego.

Istotne jest wskazanie uczestników postępowania, zatem osób które choć potencjalnie są zainteresowane wynikiem rozstrzygnięcia sądu. Co do zasady jako uczestników postępowania należy wskazać osoby, które są „formalnie” są właścicielami przedmiotu zasiedzenia.

Orzeczenie sądu ma charakter deklaratoryjny, zatem wyłącznie potwierdzający fakt zasiedzenia, które nastąpiło ex lege. Wniosek stąd taki, że bez znaczenia jest data wydania przez sąd orzeczenia. Może się wszak tak zdarzyć, iż sąd w swoim postanowieniu potwierdzi fakt zasiedzenia, który nastąpił jeszcze w ubiegłym stuleciu.

[1] T. Filipiak, w: A. Kidyba (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II, LEX.

[2] Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 1975 r. w sprawie o sygn. akt III CZP 63/75, OSN 1976 nr 12, poz. 259.